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阿布阿布咖啡館創始人武鈺峰花10年開了4種咖啡館,總結出一套選址秘籍

時間:2019-02-27 17:10:43 | 責任編輯:姬國君

[摘要]阿布阿布咖啡館創始人武鈺峰,是一個開店近10年的老司機。這10年的經驗不能說不豐富,他先后在寫字樓、社區、購物中心、甚至汽車4S店里,開過4種選址類型的5家咖啡館,深諳每種類型的經營之道。

阿布阿布咖啡館創始人武鈺峰,是一個開店近10年的老司機。

阿布阿布咖啡館創始人武鈺峰

這10年的經驗不能說不豐富,他先后在寫字樓、社區、購物中心、甚至汽車4S店里,開過4種選址類型的5家咖啡館,深諳每種類型的經營之道。

  前兩天,我從他那兒“偷來”一套選址秘籍。

  明確定位:你想開一家什么樣的咖啡館?

  每個女人都想開一個咖啡館,每個男人都想開一個小酒館!不能面朝大海也要春暖花開!

  但當你認真地問,“你到底想開一家什么類型的咖啡館時”,很多人就傻了眼。

  按照武鈺峰的劃分,咖啡館分為4個類型:專業型咖啡館、外帶型咖啡店、餐飲型咖啡館、復合型生活館。

  獨立咖啡館的類型

  不同類型的咖啡館代表不同的經營業態,對選址的需求也完全不同。在選址之前,想清楚要做什么十分重要。

  如果是要實現個人的情懷和夢想,開專業精品小館更好不過;但從盈利角度來說,外帶型咖啡館和復合型咖啡館存活率更高一些。

  外帶咖啡館對租金和人員成本要求相對較低,對于既沒有人脈背景又沒有經濟實力的小本經營者,這種模式更合適。

  如果資金實力好一些,復合型咖啡館時下正熱,雖然面積大租金高,但是銷售文創家具家居等用品,客單價也大大提高。像代字就屬于復合型咖啡館中,經營得很不錯的。

  清晰思路:咖啡館選址分5類,你和哪種 匹配?

  確定好自己要經營的咖啡館類型后,就可以對號入座,根據類型選擇合適的店址了。

  “但盲目選址肯定會嚴重影響效率。其實任何城市也都可以劃分為商業中心區(商場、步行街等)、城市中心區(機場、市民中心、廣場公園等)、商務中心區(寫字樓聚集區)、大學城區、大型居民區(大型社區聚集區)。”武鈺峰說。

  按照武鈺峰的分析,想要開的咖啡館類型和城市區域該是對應的。

  比如商業中心區,商場租金高人流大,適合純外帶或復合型、餐飲型的咖啡館,要么即買即走,要么坐下來多消費一些。

  而在商務中心區,咖啡館對于職場人士的訴求有兩個,一是提神續命,二是商務會談。所以你會發現,這兩個區域是瑞幸和豪麗斯的主要布局點。同理大學城區,學生要復習要戀愛,而這里的租金又相對較低,所以要開帶空間慢節奏、文藝型的咖啡館,雕刻時光就是典型。

  社區咖啡館在這兩年越來越多,星巴克也在布局(傳送門:星巴克低調布局社區店,持續加碼“第三空間”),社區店就是第三空間,是客廳的延伸,是見客會友的一個更佳地方。但社區店也有雷區,盡量不要開成餐飲型咖啡館,因為咖啡館的餐肯定拼不過周圍小飯館,便利店+咖啡館會是個不錯的選擇。

  控制預算:要和錢匹配

  必須要說,喝咖啡和開個喝咖啡的館子是兩回事兒,開咖啡館首先是個生意。不當生意做,就做不長久。

  所以當你看中一個位置,到底該如何快速判斷這個地方是否合適呢? 看看兜里的錢。

  藍蓮咖啡店主熊棘表示,你的錢起碼要足夠:轉讓費+押金+至少一年的房租+至少半年的人員工資+裝修費用+機器設備+首批原物料+至少三個月運營雜費+一定的備用流動資金。

  在武鈺峰看來,以新一線城市鄭州來說,如果沒有35萬以上的資金,就不要輕易考慮咖啡館的生意。

  所以在選址時,預算特別重要,有多少錢辦多大的事兒。

  投入行動:掃街

  找到租金和預算相匹配的區域后,你會發現,街道千萬條的城市,可選擇的余地并不多。

  這時候就需要“跑斷腿”了——把和你的經營類型、租金預算相匹配的區域劃分出來,這樣就不用滿大街瞎溜達了,而是目的性極強、效率極高的掃街運動。

  每月不同時期,每天不同時段到這些不同的選址區域去觀察,直至找到合適的。

  綜合評估:掃雷行動

  一般進行到第5步,大部分的人都會找到2-3個目標選址。不過,千萬別高興得太早——即使找到了經營類型合適、租金不高的店鋪,也不代表這中間沒有雷區。

  1.要看店鋪結構,店鋪門頭是否夠大、結構是否適合吧臺擺放、門前有無小廣場、有無倉庫、空間利用率如何,都是要一一考慮的。

  2.要看物業條件,轉讓費是否高、交通和停車是否方便,租給你房子的是房東本人、中介還是二房東,一定要搞清楚,否則后患無窮。另外簽合同的時候,租金每年上調百分之幾也要考慮進去。

  3.一定要到市政去問問這一帶有沒有拆遷計劃,有很多剛剛經營有起色的小館子,遭遇拆遷后,轉讓費裝修費都賠了進去。

  蹲守人流:初步確定客群數量

  到這一步的時候,說明你已經找到了一個各方面都特別滿意的店址,但是開店掙錢從來沒那么簡單。

  這時你要問自己這幾個問題:誰買你的咖啡?他們有什么特點?他們有多少人?他們每周喝多少杯咖啡?他們怎么知道你在賣咖啡?他們為什么要買你的咖啡?

  蹲點數人流是個笨功夫,是所有成功選址都必不可少的環節。根據武鈺峰的方法論,我舉例來說,假設你找到的店鋪80平米,租金5000元/月,你準備開一家社區咖啡館,客單價在25左右。

  這時候你要做一套經營分析,用預估的月租金+物業費+水電費+員工工資+機器裝修損耗+原材料,得出一個月的運營費用。

  用這個運營費用除以25元,就能測算出你一個月的出杯量,假設這個出杯量是500杯,那么你在這個地方必須有3倍以上的有效人流,才能支撐咖啡館的基本營收。

  關于數人流也有好多雷區。

  人流量不是客流量。如果周圍都是老人小孩,再多也沒用,有效流量指的是那些會喝咖啡的人。他們是年齡在20-45歲,職業打扮、舉止談吐商務風的白領們。

  蹲點數人流一般要以月為單位,但并不是一個月從早到晚搬個小板凳坐在那里。

  以商場咖啡館為例,商場是周一到周五人少,周末人多,白天人少,晚上人多。這時候你要蹲點的時間節點就在晚餐時段、周末時段,節假日的中餐、晚餐時段,下午茶時段等有效時間。

  預估購買力:圈定有效人流

  如果測算過客流量能達標,還要考慮很重要的一點——這個地方的購買力。

  用武鈺峰的話來說就是:你看樓下的高架橋,修高架橋的工人工資應該不低于80%的白領,但是他們舍得像白領們一樣花30塊錢喝一杯咖啡嗎?

  以社區咖啡館為例,可以站到停車場出口,看多少車早上出去,多少車晚上回來;中午飯點多少人出來吃飯;這個區域是一家人住還是年輕人租住多。

  肯定是車多、有外出吃飯習慣、獨身年輕人多的社區是優選,這些人不僅購買力高, 重要的是舍得為一杯咖啡付費,懂得一杯咖啡的價值。

  武鈺峰的阿布阿布咖啡館目前就開在鄭州方圓經緯小區,他表示當時周圍三個社區都有位置,這三個社區還是在同期銷售的,但是他對比了這三個社區開盤時的售價,發現方圓經緯小區是 高的,就說明這個社區人的購買力相對高一些。

  對比驗證:分析競爭對手

   后一步,看隔壁老王家——周圍有多少競爭對手,這些競爭對手活得怎么樣,和你未來要開的店相比,有哪些優劣勢,你的店鋪差異化是什么?

  分析競爭對手的時候,不要以為,這個地方一個咖啡館都沒有,就是一個完美的藍海區域。極有可能,這個地方根本就不需要一家咖啡館。

  結語

  咖啡館選址彈性很大,很難找到一條適用于所有區域所有類型的方法論,也沒有絕對的好和絕對的壞。

  比如大家都喜歡門前有個小空地的,但是有空地,視野開闊了,距離路遠了,可能路人就看不見你的店了。

  比如大家都覺得有臺階不方便,影響生意,但是有的店把臺階設計得特別好看,做成軟包,反而成了亮點。

  “選址中的變量很大,不要用公式、不要死守20%甚至其他的完美租金比利,如果生意可以用公式套的話,誰也賺不了錢。”武鈺峰說。

  (來源:咖門姬國君)

本文內容來源于:咖門
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